38万/平，深圳惊现超级法拍房！业内人士：大概率流拍

近日，京东司法拍卖平台上架了一套法拍豪宅项目。

据了解，该项目位于深圳南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期5座，起拍价1.07亿，参拍需缴纳保证金1070万，加价幅度为53万。项目将于5月9日开拍。

从公布资料显示，该房产为涉刑事案件房源，面积为278.6平方米，2018年3月7日登记，该房源的起拍单价高达38.4万/平方米。

(资料图片)

据悉，此次法拍要是成交，将刷新深圳住宅市场法拍总价纪录。

据每日经济新闻旗下的每经房产报道， 目前，恒裕滨城二期业主实际挂牌价普遍在26.5万元-32.9万元/平方米。 如一套4室2厅88平方米东南朝向房源挂牌价2900万元，折合单价32.9万元/平方米； 一套3室2厅84平方米东南朝向房源业主挂牌价2590万元，折合单价30.9万元/平方米。 而此次总价1.07亿元的这套豪宅，单价达38.4万元/平方米。京东法拍显示， 此次法拍被执行人为汪洋、汪峰，名义登记人为汪奕君，案号为（2022）粤19执恢227号。 根据东莞市中级人民法院公布的《关于深圳市南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期5座A单元40B的拍卖公告》，汪洋、汪峰、汪奕君、中信银行股份有限公司深圳分行：本院刑事审判第二庭移送执行被执行人汪洋、汪峰追缴违法所得一案中，决定在京东网络司法拍卖平台上公开拍卖登记名义人汪奕君名下位于深圳市南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期5座A单元40B的财产。 4月17日 ，在深圳从事法拍房尽调工作的谢先生向记者介绍，“我们也关注到了这套房子被法拍，起拍价要比小区多数业主挂牌价高，一拍大概率流拍。 ” 《每日经济新闻》记者注意到，2021年6月22日，该小区3栋A单元40A房源，建面228平方米，起拍价5617万元，最终以6317万元成交，折合单价27.62万元/平方米。据彼时澎湃新闻报道，该房源的被执行人为广州市中级人民法院公开宣判的海南省委原常委、海口市委原书记张琦。

深圳部分法拍豪宅遭“哄抢”

在深圳法拍市场，总价5000万元以上的房源虽整体成交比例并不算大，但仍有不少房源被“哄抢”。

比如2020年4月成交的新湖路壹方商业中心一期1栋3座1702房源，面积为199.91平方米，吸引了3.2万人围观，最终15人参与报名，经过88轮加价，最终以5012万元成交，比起拍价3002万元高出2000多万元，溢价率达67%，折合单价25.07万元/平方米。

来源：阿里法拍

再如2020年9月成交的福田区香蜜湖香梅路香蜜湖第一生态苑2栋华日阁25A房源，面积为241.81平方米，吸引了1.75万人围观，7人报名，最终经过106次出价，以4568万元成交，溢价率40.6%，折合单价18.89万元/平方米。

就在10天前的4月7日，一套位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期（翠茗居）199平方米四房大平层，以总价4499.98万元成交，折合单价22.5万元/平方米。该房源吸引了3.07万人围观，共计18人报名，经过107次出价后，以4500万元成交，比最开始的报价2376万元高出了2124万元，溢价率高达89%。

图片来源：阿里法拍

此外，据梳理深圳豪宅法拍市场房源了解到，近期还有不少法拍房源上线待拍，比如市场比较熟知的招商领玺、曦湾天馥、宝能城等代表性小区。

而且大都是低价起拍，甚至个别房源比市场价低了上千万!

图源：深圳淘房志

比如4月19日，宝能城14套房源即将起拍，总价在1698万-2320万元不等；位于后海的天馥名苑，4月18日2537万元起拍，面积183.76平方米，折合单价13.8万元/平方米；招商领玺家园1446万元起拍，面积120.53平方米，折合单价11.99万元/平方米。

“豪宅+法拍”的交易模式

在一些大城市或有升温可能

易居研究院研究总监严跃进认为，“豪宅+法拍”的交易模式在一些大城市或会有升温的可能。此类项目属于非常典型的豪宅类型的法拍房项目。观察深圳市场，此前包括福田区等区域也有一些法拍房，都属于地段优势比较明显、总价较高的项目，所以也属于深圳豪宅市场中一种非常特殊的物业。

严跃进表示，此类豪宅项目在深圳市场表现总体不错，一个很重要的原因是，此类项目的起拍价总体上有吸引力，进而容易吸引很多人关注。从实际交易的溢价率来说，也基本上会是起拍价的50%以上水平。

他认为，此类事件实际上对于理解法拍房市场和豪宅市场是有启发的。法拍房市场在2022年明显降温，实际上当时购房行情比较弱，购房政策也比较宽松，所以法拍房的性价比并不高，导致去年法拍房的交易市场比较弱。而当前房地产市场复苏，客观上对于此类物业的交易具有积极的作用。此类法拍房的交易和大城市豪宅交易市场有关系。深圳的豪宅市场或者说此类地段二手房的投资优势很大，所以其实也是投资者对于此类物业投资价值的认可。

鉴于过去两年法拍房市场比较冷，预计今年一些重点城市的法拍房豪宅市场会有一波升温的可能。从交易策略方面来看，不排除中间有哄抬价格的可能。毕竟今年普通的二手房挂牌量也比较多，购房者本身也不至于去抢法拍房项目。一些挂牌的二手房反而相对公开透明。部分法拍房或存在故意抬价吸引投资者入市的可能。

他也建议，购买法拍房还是要注意背后存在的风险，法拍房交易市场健康发展，有助于化解司法纠纷和债务问题，后续应该建立一套部门联动的管理机制，真正让此类住房减少风险、杜绝炒作，回归住房属性。

中指研究院的数据显示，2022年全国法拍房共挂拍60.6万套（按标的物统计，同一标的物，跨平台跨拍次仅统计一次），同比增长35.7%；全年共成交11.8万套，同比下降14.9%，成交率降至不足20%；分物业类型来看，住宅类为挂拍、成交主力，2022年共挂拍31.7万套，成交8.1万套。对此，中指研究院认为，2022年全国法拍房挂拍量再创新高，但受法拍房限购政策收紧、房地产市场调整加剧等因素影响，成交套数并未随挂拍套数增加有所提升。

除了法拍房市场，近段时间以来深圳楼市也释放出一些“回暖”的信号，但这种趋势能否延续？

4月17日，深圳市房地产中介协会公布的数据显示，上周深圳二手房（含自助）录得991套，环比上涨13.3%。值得注意的是，该数值在此前曾连续三周出现环比下降，而这里的录得量是以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数，因此，与网签数据比起来，该数据更能及时反映市场的动态。

也有业内人士认为，此前包括深圳在内的多地楼市出现“小阳春”，与政策推动息息相关。据中指研究院监测，2023年一季度已有超百省市（县）出台政策超170条，超30城调整首套房贷利率下限至4%以下。不少城区取消了持续几年的限购政策。

来源：观点网、每日经济新闻、北京青年报、证券时报等

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